Cum să negociați taxele CAM în leasingurile comerciale

Cu cât este mai mare spațiul comercial pe care îl închiriați, cu atât mai probabil veți fi în măsură să negociați comisioanele CAM (Common Area Maintenance) și orice taxe administrative asociate. Cu toate acestea, indiferent cât de spațiu este mic, nu acceptați termenii niciunui contract de închiriere fără a cere o afacere mai bună.

Într-o declarație de avertizare cu privire la dificultatea de rupere în industria imobiliară comercială, CFO Magazine reporterul, Laura DeMars, indică în mod clar că chiar și profesioniștii în domeniul imobiliar pot avea dificultăți în înțelegerea complexității taxelor CAM; "Complexitatea industriei face dificilă intrarea în …" DeMars mai afirmă:

"La centrele comerciale, de exemplu, chiriașii plătesc, de obicei, pentru întreținerea clădirii printr-o taxă de întreținere comună (CAM). În timp ce un CFO al unei firme de administrare a proprietății nu gestionează în mod direct chiriașii, el trebuie să înțeleagă modul în care aceste taxe sunt colectate … mai important, deoarece comercianții cu amănuntul mari contestă adesea taxele CAM sau plătesc doar un procent … CFO trebuie să știe cum să contul pentru diferența sau alunecarea CAM. "

Înainte de a încerca să negociați CAM sau taxele administrative, asigurați-vă că înțelegeți ce sunt. Dacă taxele de CAM sunt o problemă complicată pentru CFO-uri, mai bine mergeți pregătit!

Indemnizații CAM pentru industrie standard

Deoarece starea anumitor zone comune are un efect direct asupra chiriașilor, taxele asociate cu costurile de întreținere și reparare a holurilor, ascensoarelor, scărilor, lobby-urilor și toaletelor comune sunt destul de standard în taxele CAM. De asemenea, evaluată în mod tipic pentru chiriași în taxele CAM, sunt costurile asociate cu întreținerea parcării (inclusiv iluminatul și amenajarea teritoriului) și trotuarele.

Sfaturi pentru negocierea tarifelor standard CAM

Dacă tipul de taxe pe care vi se cere să le plătiți nu este negociabil, asigurați-vă că închirierea vă permite în mod special să revizuiți facturile proprietarului. Afacerea este o afacere și acest lucru nu trebuie privit ca o neîncredere față de un proprietar sau ceva personal, dar plata unor taxe necunoscute pur și simplu cu bună-credință nu este o afacere bună. Solicitarea unei declarații minime că proprietarul trebuie să furnizeze documentația (răspunderea) pentru toate taxele percepute este singura modalitate de a vă asigura că sunteți taxat corect.

De asemenea, trebuie să negociați cât de mult pot fi majorate comisioanele CAM în fiecare an - stabilind o sumă sau un procentaj maxim. Acest "plafon" ar trebui să fie listat separat de orice altă majorare a chiriei.

Operațiuni și Management (O & M) Taxe administrative

În cazul în care închirierea dvs. vă cere să plătiți taxe CAM pentru orice costuri de exploatare sau de administrare - faceți imediat obiectul unor astfel de costuri. Dacă proprietarul insistă, cereți să vedeți o listă (dovadă) a acestor costuri și modul în care a fost calculată cota dvs. Aceste taxe nu pot fi numite taxe CAM, ci "Taxe administrative". Taxele administrative sunt încă taxe CAM - proprietarul încearcă să vă aducă să contribuie la propriile cheltuieli. Taxele administrative se bazează de obicei pe un procent din totalul costurilor CAM.

Sfaturi privind negocierea taxelor administrative O & M

Majoritatea chiriasilor vor face obiectul unor taxe operaționale și de gestionare, deoarece proprietarul face deja venituri din chiria percepute chiar și fără taxe CAM. În cazul în care taxa dvs. CAM include salarii pentru personalul administrativ sau administrativ (pe sau în afara amplasamentului), costurile de asigurare de răspundere (va trebui să plătiți pentru asigurarea de răspundere proprie - proprietarul va cere acest lucru înainte de a vă putea deplasa), publicitatea și alte activități promoționale, servicii profesionale cum ar fi servicii juridice sau contabile, încercați să le negociați din contractul de leasing.

Potrivit lui Rosie Rees, "The Battle Over Charges CAM" Revista de Trafic Magazin; "Chiriasii vor reduce procentajul (care variază de la 25% la 5%) și vor exclude costurile de tip non-maintenance (de exemplu, taxe, asigurări, utilități)".

De asemenea, Rees consideră că costurile de întreținere și reparații legate de clădiri (adică acoperișuri, fundații pentru clădiri și pereți exteriori) nu ar trebui să fie absorbite de chiriași, deoarece acestea nu sunt zone comune folosite de chiriași sau clienții lor. Rees arată cu exactitate; "Proprietarul primește deja venituri din aceste clădiri sub formă de chirie. Orice costuri de întreținere și înlocuire a acestora ar trebui să fie plătite de către proprietar din veniturile din chirii."

surse:

Rosie Rees. Revista de Trafic Magazin Online. "Bătălia peste taxele CAM". 1 septembrie 1999.

Laura DeMars. CFO Magazine. "The Real Deal", august 2007.