Taxele de întreținere a zonei comune (CAM) în leasing

Când închiriați un spațiu comercial, plătiți mai mult decât doar imaginea efectivă pe care o veți ocupa. În multe contracte de închiriere și în special în locațiuni de închiriere de spații comerciale și industriale, comisioanele suplimentare sunt adesea denumite taxe de "întreținere comună a zonelor" (CAM). În spațiile neindustriale, puteți auzi această cheltuială denumită "Load Factor", care include taxele CAM. Cheltuielile CAM sunt alocate chiriașilor pe o bază pro-rata: mai multe imagini pe metru pătrat, chiriașilor, procentul mai mare de cheltuieli CAM pe care trebuie să le plătească.

Există două calcule de bază pentru taxele CAM: comisioanele CAM variabile, în cazul în care suma pe care un chiriaș este obligat să contribuie la majorări pe baza unui număr de factori și la onorariile CAM plate, în care taxele sunt o sumă fixă.

Taxele CAM pot fi plătite lunar, trimestrial, anual sau chiar taxate din când în când când sunt necesare reparații majore ale clădirii sau întregului parc de afaceri / industrial.

Taxele CAM se pot escalada la o rată diferită de rata lunară a contractului de leasing deoarece acestea tind să fie mai variabile. Ca urmare, este important ca contractul dvs. de leasing să scoată în evidență diferența dintre comisioanele "variabile" și "fixele" CAM și să includă un anumit plafon sau să clarifice nivelul maxim al taxelor pentru CAM care pot fi majorate în fiecare an. Această rată de creștere ar trebui să fie o apreciere separată de cât de mult creșteți chiria de bază în fiecare an.

CAM Fee Definitions: Închis și înșelătoare

Multe definiții on-line ale taxelor CAM le definesc ca taxe pentru un chiriaș care împărtășește o parte din costurile directe de întreținere a unor spații comune specifice. Aceste definiții simplificate nu sunt pe deplin exacte, iar un proprietar poate include multe costuri indirecte ca taxe CAM care nu sunt atât de evidente. Această practică a fost serios dezbătută în rândul profesioniștilor din industrie cu privire la faptul dacă acest lucru este etic sau chiar legal. Pe scurt, nu ar trebui să semnați niciodată un contract de leasing fără să înțelegeți ce taxe CAM acoperă ta un leasing comercial unic.

Scopul taxelor CAM

Atât taxele CAM cât și Factorul de sarcină au același scop de bază: să solicite chiriașilor să acopere cheltuielile directe ale proprietarului pentru "zonele comune". Zonele comune pot include atât interne (holuri, ascensoare, lobby-uri, băi publice etc.) (parcări, zone amenajate etc.).

Precizați exact ce vor acoperi taxele dvs. CAM în leasing, cât de des se plătesc și cât de mult pot fi majorate în fiecare an. Dacă vi se va cere să vă ajute cu costul renovărilor majore, cum ar fi reparația parcării sau orice tip de reparații structurale, obțineți-o în scris. Proprietarul ar trebui să menționeze când aceste reparații au fost făcute ultima dată și când acestea sunt programate sau se așteaptă să fie făcute în viitor.

Nu toți proprietarii vor solicita chiriașilor să-și ajute cheltuielile cum ar fi acoperirea, întreținerea parcărilor și reparațiile structurale. Nu există nici un standard care să se aplice în cazul contractelor de leasing, așa că nu vă bazați pe simpla vizionare a "taxelor CAM" din contractul de închiriere; asigurați-vă că taxele CAM sunt explicate.

Proprietarul poate include o gamă largă de cheltuieli, pur și simplu enumerate ca "Taxe CAM" sau "Taxe administrative", pe baza premiselor că acestea sunt cheltuieli pe care proprietarul le plătește în beneficiul tuturor chiriașilor. Dacă taxele CAM nu sunt enumerate în mod clar sau explicate într-un contract de leasing, asigurați-vă că cereți în mod special dacă plătiți pentru oricare dintre următoarele:

• Sisteme de securitate sau salarii sau alte costuri asociate cu personalul de securitate la fața locului
• Permise, taxe, asigurări sau orice alte costuri legale
• Publicitatea, semnele sau alte cheltuieli generale generale suportate de proprietar pentru operarea sau promovarea clădirii (adică, salarii sau beneficii pentru angajații locali sau chiar în afara amplasamentului)
• Reparații și renovări de întreținere a proprietății, inclusiv amenajări sau reproiectări peisagistice, vopsire exterioară, amenajări de exterior sau de parcare, acoperișuri sau reparații și modernizări la sistemele sanitare, electrice, canalizare și HVAC

• Utilități, chirie sau orice alte costuri legate de întreținerea spațiilor separate de birouri de leasing, fie pe amplasament, fie în afara acestuia

A intelege Exact Ce taxe CAM sunt listate în leasingul dvs. comercial

Aici este o poveste de avertizare pentru a lua notă de. În 1989, un spațiu industrial închiriat profesionist pentru a deschide un depozit de ambarcațiuni și un magazin hobby. Parcul pare să fie în stare bună, iar proprietarul era un prieten al familiei chiriașului și a tăiat chiria cu o treime ca o curtoazie. Deoarece acesta a fost primul leasing industrial pe care chiriașul la semnat, nu aprecia pe deplin puterea onorariilor CAM. Cu alte cuvinte, ei au semnat un act juridic obligatoriu fără să știe ce semnează.

Ei nu știau ce a fost un Triple Net Lease, ci doar că ar trebui să evite semnarea unui contract. Un leasing triple net este cel mai puțin favorabil al tuturor contractelor de închiriere pentru chiriași; vă cere să plătiți pentru întreținere, impozite și asigurare. Atunci când chiriașul ia cerut proprietarului ce tip de arendă urma să semneze, proprietarul nu a menționat niciodată termenul "Triple Net". În schimb, proprietarul le-a spus chiriașului că închirierea lor a inclus CAM și taxele administrative. Ceea ce nu-și dădeau seama atunci era că taxele administrative includau taxe, asigurări și o serie întreagă de alte costuri foarte scumpe.

Doar o lună de închiriere, proprietarul parcului a început renovări extinse ale parcului, inclusiv reproiectarea unităților din față, care să pară mai mult spațiu comercial. Semnele au fost schimbate, clădirea a fost repetată, iar unele modificări structurale au fost făcute în partea din față a parcului industrial.

Proiectul de lege a fost împărțit între toți chiriașii și, deși chiriașul avea o unitate foarte mică, erau blocați cu o bancnotă de 5.000 de dolari - porțiunea lor de upgrade a parcului, chiar dacă unitatea lor era pe partea ei și nu beneficia în niciun caz direct de vreunul dintre îmbunătățirile. Alți chiriași au fost loviți cu aproape 20.000 de dolari în taxele de renovare. Dacă chiriașul ar fi citit cu mai multă atenție contractul de închiriere, ar fi știut suficient pentru a întreba cel puțin dacă s-ar fi planificat în viitorul apropiat upgrade-uri și să vadă că ceea ce credeau că era un simplu contract de închiriere era de fapt o închiriere Triple Net Lease în deghizare.