Cum să negociați contractele de leasing comercial care favorizează chiriașii

Dacă un proprietar sau un agent de leasing vă spune pur și simplu termenii, cereți ceva care să prezinte termenii în scris înainte de a vă trimite un contra-contra. Dacă nu dorește să ofere o scrisoare, cereți un e-mail sau o copie a listei pentru spațiu (care va conține cel puțin informațiile de bază privind leasingul).

De ce este atât de important să aveți termeni inițiați în scris? Un agent de leasing acționează în numele intereselor proprietarului. Dacă un agent a interpretat greșit sau a încercat în vreun fel să modifice instrucțiunile proprietarului, având termeni în scris, vă poate arăta un proprietar că contra-oferta dvs. a fost făcută cu bună-credință pe baza informațiilor furnizate de agentul de leasing.

Este, de asemenea, posibil să înțelegeți greșit termenii de închiriere dacă nu sunt în scris. Acest lucru vă poate determina să depășiți prea mult sau prea puțin pe baza informațiilor pe care le-ați înțeles greșit.

Un alt motiv pentru a avea termenii în scris este că vă permite să cercetați mai multe despre contractul de leasing, să întrebați un avocat despre termeni sau chiar să comparați termenii cu orice alte contracte de leasing pe care le luați în considerare.

Solicitarea termenilor în scris nu înseamnă în niciun caz un angajament juridic din partea dvs. pentru a vă deplasa înainte. Aveți întotdeauna opțiunea de a face față termenilor sau pur și simplu să le dezactivați.

O ofertă contra

Când cumperi o casă, negociați prețul. Un vânzător listează casa pentru suma de bani pe care ar dori să o obțină din vânzare, dar aproape întotdeauna se așteaptă să scadă. Un cumpărător interesat de achiziționarea unei case va trimite ceva în scris vânzătorului cu o contra-ofertă. În acest caz, un counterteffer este o ofertă de a cumpăra locuința la un preț mai mic decât cel pe care îl întreabă vânzătorul. Pur și simplu a declarat, o contra-ofertă este negocierea.

Acest lucru este valabil și pentru leasingul comercial. În timp ce unele contracte de închiriere pot fi cu adevărat ne-negociabile, în cea mai mare parte, aceasta funcționează la fel ca și cumpărarea unei case: un proprietar sau agent de listare solicită un preț de chirie (sau un set de termeni), dar permite un loc de negociere. Cu alte cuvinte, în domeniul imobiliar comercial, este aproape întotdeauna de așteptat ca chiriașul (sau locatarul) să prezinte un contra-terț, astfel încât proprietarul să umfle prețurile și / sau termenii.

• 3 întrebări de întrebat înainte de negocierea sau semnarea unui contract de leasing
• Diagrama care arată tipurile de leasing comercial
• Triple Net Lease
• Chiria integrală (închiriere brută)

Procesul inițial de negociere

Odată ce v-ați exprimat interesul de a închiria un spațiu, unii proprietari vă vor oferi pur și simplu o formă care să precizeze condițiile de închiriere. Aceste formulare pot avea o secțiune de răspuns sau un atașament care să se finalizeze unde puteți oferi contra-ofertă. Alții pot să ofere doar o copie a documentelor de înscriere (un anunț sau un fluturaș) cu "termeni cerători".

În cele mai multe cazuri, totuși, este în interesul dumneavoastră să trimiteți o scrisoare sau altă formă scrisă de comunicare cu o contra-ofertă. De ce? Într-o scrisoare puteți include puncte de vânzare pentru motivul pentru care ați face un chiriaș ideal, spuneți proprietarului despre afacerea dvs. și faceți ca afacerea să devină mai personală.

Pentru o proprietate fierbinte cu mai multe părți interesate, scrisoarea dvs. poate servi ca un obiect de vânzare pentru a determina proprietarul să vă aleagă și să fie de acord cu termenii dvs. Negocierea poate merge înainte și înapoi, așa că ai răbdare. Un agent de listare are, de obicei, o anumită libertate de a lua decizii, dar cel mai probabil va trebui să se consulte cu proprietarul. Poate dura ceva timp.

Dacă nu ați auzit de o ofertă în decursul unei zile lucrătoare, este bine să continuați. Încercați însă să nu vă manifestați disperați sau prea îngrijorați, deoarece acest lucru ar putea afecta rezultatul negocierilor dvs. Amintiți-vă, cei mai mulți agenți de listare vor să-și mute o proprietate la fel de repede ca și cum ar putea, așa că, de obicei, nu au nevoie de prea multă "nagging".

Pregătirea unei oferte sau a unei scrisori de ofertă

Oferta dvs. de contra trebuie să fie prezentată de la compania dvs., nu de la dvs. personal, chiar dacă dețineți un proprietar unic. Scrisoarea dvs. de ofertă este un câmp de vânzări. Voi cereți termeni diferiți care vă sunt mai favorabili și doriți ca proprietarul să vă vadă și afacerea dvs. ca o alegere bună.

Scrisoarea dvs. de ofertă trebuie să includă întotdeauna următoarele informații:

Persoana răspunzătoare pentru leasing

Includeți numele companiei dvs. care include numele pe care sunteți legal stabilit în conformitate cu, precum și orice alte nume pe care faceți afaceri în conformitate cu. Rețineți că, dacă dețineți un proprietar unic, din punct de vedere juridic, dvs. și afacerea dvs. sunteți la fel și, chiar dacă vă listați afacerea dvs. în contractul de închiriere, puteți fi, de asemenea, considerată răspunzător personal pentru întregul contract de închiriere.

Structura dvs. de afaceri

Dacă sunteți încorporat, spuneți unde sunteți încorporat. Dacă sunteți o organizație scutită de taxe, menționați acest lucru în scrisoarea dvs. Este rar faptul că proprietarii vă oferă gratuit sau beneficii către organizații nonprofit doar pentru a obține o scutire de taxe, dar ele pot fi mai înclinate să negocieze sau să închirieze unei cauze nobile decât unui club motociclist. În plus, înțelegerea propriei răspunderi personale pentru semnarea unui contract de leasing este importantă și va varia în funcție de structura afacerii dvs.

Cât timp ai fost în afaceri

Dacă afacerea dvs. are mai puțin de doi ani, puteți dori să includeți, de asemenea, o declarație despre succesul dvs. sau proiecții viitoare de creștere sau un plan de afaceri. Un proprietar nu este în măsură să închirieze afacerea dvs., fără ca cineva să-și asocieze personal sau să garanteze contractul de închiriere, dacă nu puteți demonstra că afacerea dumneavoastră se descurcă bine.

Natura afacerii tale

Ce faci? Fii scurt și până la punct. Proprietarul trebuie să știe ce faceți în cazul în care există considerații speciale. De exemplu, dacă desfășurați o afacere care folosește materiale periculoase, aveți pacienți la un centru de sănătate sau cumpărați obiecte de valoare excesivă, proprietarul trebuie să știe în cazul în care există restricții privind utilizarea proprietății. Ceea ce face chiriașii, poate afecta valorile proprietății proprietarului și ratele de asigurare; deci fii sincer.

Informatii de contact

Asigurați-vă că includeți un număr de telefon unde puteți fi contactat și, dacă este posibil, adresa de e-mail. Dacă puteți ajunge în anumite zile sau în anumite ore, includeți și acest lucru. Dacă nu răspundeți în timp util unui proprietar sau agenților de listare, aceștia pot crede că nu sunteți interesați.

Termenii propuși (sau, Counter Offer)

Fiți cât mai compleți și mai clari.

Înregistrați Termenii dvs. de leasing într-o ofertă sau în cont

Cea mai bună modalitate de a negocia o afacere este să aveți o înțelegere clară a ceea ce oferiți sau doriți să acceptați. Dacă nu este în scris, va fi foarte dificil să se demonstreze mai târziu că ceva a fost exclus dintr-un contract de leasing pe care credeți că trebuia să îl includeți.

A pune lucrurile în scris poate dura puțin mai mult, dar vă oferă o protecție juridică dacă lucrurile merg amuck mai târziu pe linie. Dacă sunteți presat de timp și nu puteți trimite prin poștă o scrisoare - livrați unul. Dacă acest lucru nu este posibil, e-mailul bine scris poate fi suficient.

Dacă nu sunteți sigur (ă) despre o anumită cerință de închiriere în ceea ce privește clarificarea - și încercați să obțineți această clarificare în scris.

• Steaguri roșii pentru termenii rău de leasing
• Sfaturi despre cum să negociați taxele CAM în leasingurile comerciale
• Termeni standard în leasingul comercial

Durata leasingului

Dacă doriți să modificați durata termenilor de închiriere, fiți clar. De exemplu, contractul de închiriere pe care îl doriți este de doi ani cu trei opțiuni de reînnoire pe o perioadă de un an (în total cinci ani); sau un drept de închiriere pe cinci ani fără opțiuni de reînnoire? Ea face o diferență foarte mare în cât timp va fi blocat într-un contract de leasing și modul în care un proprietar ar putea simți despre alți termeni pe care le cereți într-o ofertă contra.

Majoritatea proprietarilor preferă contractele de închiriere de doi ani sau mai mult, dar nu ezită niciodată să solicite un contract de leasing de un an. Angajamentele pe un an pot costa ceva mai mult sau mai puține opțiuni de reînnoire a contractului de leasing, dar sunteți blocat pentru mai puțin timp. Cu excepția cazului în care sunteți o companie cu mai multe milioane de dolari, rareori este bine să înțelegeți un contract de leasing care vă angajează în spațiu mai mult de doi ani.

Țineți minte dacă afacerea dvs. depășește spațiul, nu doriți să fiți blocați cu un contract de închiriere pe termen lung. Sau, mai rău, dacă afacerea dvs. se luptă și aveți nevoie să treceți la un spațiu mai mic, este posibil să aveți un timp dificil de rupere a contractului de închiriere.

Starea proprietății

Dacă cereți spațiul "ca atare" sau dacă aveți nevoie de proprietar pentru a efectua mai întâi reparații sau îmbunătățiri. Dacă intenționați să renovați proprietatea, descrieți pe scurt renovările propuse. Vreți acest lucru inclus într-un contract de leasing deoarece de multe ori un proprietar va oferi un fel de stimulent sau "indemnizație" dacă renovați anumite tipuri de proprietăți. Dacă nu sunteți sigur ce alocații ați putea fi oferite pentru orice renovare, păstrați lucrurile deschise. Oferiți-vă mai multe informații detaliate despre renovări pentru revizuirea proprietarului, pentru a vă oferi câteva considerații pentru îmbunătățiri.

Data ocupării

Spuneți proprietarului când doriți să vă ocupați fizic (mutați-vă, obțineți acces sau preluați responsabilitatea pentru proprietate). În unele cazuri, când data la care vă ocupați fizic poate fi diferită de dată, veți începe să plătiți chiria.

De exemplu, puteți solicita proprietarului o dată de ocupare și chiria începe data de 1 ianuarie 20xx, dar cereți ca prima lună să fie gratuită. În acest caz, contractul de închiriere va începe la data de 1 ianuarie 20xx, iar proprietarul ar putea renunța la chiria lunii libere. Chiriașul ar ocupa spațiul timp de 12 luni, iar contractul de închiriere va dura 12 luni.

O altă modalitate de a obține același lucru (o lună gratuită de chirie) este să solicitați o dată de ocupare din 1 ianuarie 20xx, cu o dată de chirie din 1 februarie 20xx. Înseamnă că închirierea va începe la o lună de la data la care vă mutați sau la 1 februarie 20xx.

Acest tip de negociere funcționează doar într-un spațiu care este deja neocupat, iar proprietarul este dornic să facă pe cineva să se mute, deoarece favorizează chiriașul. În esență, nu obțineți doar o singură chirie gratuită, veți obține 13 luni de ocupare dintr-un contract de închiriere de 12 luni.

Cum se scrie o ofertă sau o scrisoare de ofertă

Următoarea este o scrisoare de eșantion care poate (și ar trebui) să fie revizuită pentru a fi utilizată fie ca o ofertă inițială, fie ca contra-ofertă de a închiria un spațiu comercial pentru afacerea dvs. Nu este destinat să servească drept substitut pentru consultanța juridică, ci doar pentru a arăta un mod în care vă puteți exprima interesul pentru a închiria un anumit spațiu.

• Mai multe exemple de scrisori de afaceri
• Scrisoare de afaceri

Informațiile cu caractere aldine ar trebui înlocuite cu propriile informații și termeni de leasing.

(Introduce Data de azi)

(INTRODUCE Numele proprietarului sau agentul de listare)

Domnișoară fericită

123 Street

Suite Z

Oras (*): Stat (*): Cod postal

dragăD-nă Landlord;

Această scrisoare este de a-și exprima interesul în numele (INTRODUCE numele afacerii dvs.), închirierea proprietății situate la: (INTRODUCE adresa completă, inclusiv adresa stradală, numărul unității sau suitei, orașul, statul și codul poștal).

(INTRODUCE numele afacerii dvs.) este un (INTRODUCE tip de afacere pe care o dețineți - LLP, parteneriat, unic proprietar etc.) care (INTRODUCE scurtă afirmație despre ceea ce face afacerea dvs.).

(INTRODUCE numele firmei) a fost în funcțiune de la (INTRODUCE data începerii sau numărul de ani în afaceri). Datorită creșterii interesante, avem nevoie de facilități mai mari (sau suplimentare, mai potrivite etc.).

(Notă: chiar dacă lucrați acasă nu oferă acest lucru în scrisoarea dvs. de propunere. Încercați să evitați să oferiți în acest contact inițial că aveți o afacere la domiciliu - vă poate face să sunați mici și instabili unui proprietar.)

După evaluarea cu atenție a valorii de piață echitabilă, am propus următorii termeni pentru examinare:

LISTĂ TOATE TERMENII AICI inclusiv durata de închiriere, opțiunile de reînnoire, chiria, taxele adăugate, tipul de arendă, creșterile anuale etc. Orice doriți să includeți sau să adresați detaliile contractului de leasing în acest paragraf. Asigurați-vă că includeți orice renovări sau reparații pe care doriți sau aveți nevoie de proprietar pentru a face în spațiu, sau că te-ai face singur. Cereți chirie gratuită, mobilier, parcare suplimentară - orice ar putea fi necesar pentru ca spațiul să funcționeze cel mai bine pentru afacerea dvs.

Sunt încântat de perspectiva de a închiria spațiul menționat mai sus și simt că (INTRODUCE Numele companiei) ar fi un avantaj pentru dvs. Dacă aveți întrebări cu privire la această propunere de termeni de leasing sau afacere, contactați-mă la adresa: (INTRODUCE numărul de telefon și cel mai bun apel de timp) sau prin e-mail la: (INTRODUCE adresa ta de email).

Vă mulțumim că ați acordat timp pentru a lua în considerare această ofertă. Aștept cu nerăbdare un răspuns prompt și favorabil.

Cu respect, (lasati 2-3 linii goale pentru semnarea numelui in cerneala)

(INTRODUCE Numele dvs. - capacele inițiale)

(INTRODUCE Titlul dvs. - capacele inițiale)

Notă: dacă includeți orice atașament sau copiați pe altcineva, modalitatea preferată de a arăta că într-o scrisoare de afaceri este după semnătura dvs., astfel, și în această ordine:

Cu respect, (lasati 2-3 linii goale pentru semnarea numelui in cerneala)

(INTRODUCE Numele dvs. - capacele inițiale)

(INTRODUCE Titlul dvs. - capacele inițiale)

Enclosures: (Listați mai mult de unul pe linii separate, indentate)

cc: Jennifer Barnes, agent de listare

Cum să formatați a doua pagină a unei scrisori de afaceri

Dacă scrisoarea dvs. este mai mare decât o pagină, formatul standard de scrisoare de afaceri pentru a începe a doua pagină este după cum urmează:

Scrisoare:

Data de azi

Pagina doi

Apoi săriți două până la trei linii goale și ridicați unde începe litera pentru pagina a doua.

Cum să livrați o scrisoare de ofertă

Puteți să trimiteți prin poștă scrisoarea dvs. de ofertă, să o livrați manual sau să trimiteți un e-mail cu un atașament care conține scrisoarea de ofertă. Dacă încă vă luptați cu ce termeni să includeți, aici sunt mai multe articole cu sfaturi utile și sfaturi privind negocierea celor mai buni termeni posibili!

Sfaturi pentru scrierea scrisorii de ofertă

• Amintiți-vă că aceasta este o scrisoare de afaceri. Păstrați-l curat, simplu și la limită, dar nu vă fie frică să utilizați "puncte de vânzare" semnificative pentru a câștiga peste un proprietar.
• Evitați folosirea umorului, a slangului sau a oferi sentimente personale despre politică, religie sau orice alt subiect care nu are legătură cu scopul scrisorii (pentru a face o ofertă).
• Nu utilizați papetărie parfumată sau "frișcă". Hârtia dvs. trebuie să fie albă, cu litere mari și fără frontiere, sau cu antetul companiei dumneavoastră.
• Trimiteți scrisoarea într-un plic alb simplu de afaceri. Nu dați niciodată foldul pentru a potrivi scrisoarea într-un plic mai mic. Dacă scrisoarea dvs. conține mai mult de șapte pagini, inclusiv atașamente, utilizați un plic plat, de 8-1 / 2 x 11 ". Asigurați-vă că includeți o adresă de întoarcere în colțul din stânga, sus al plicului și asigurați-vă că ați pus destul poștale pe plic!