Calculați contractele de leasing comercial cu formule de picioare patrate

Leasingurile comerciale nu sunt calculate ca leasingul rezidential. Împrumuturile rezidențiale pot include imaginile totale ale unei locuințe, dar chiria nu se bazează pe picioare pătrate. Chiriile lunare pentru proprietăți rezidențiale sunt determinate în mare măsură prin analizarea chiriilor comparabile din zonă. În domeniul imobiliar comercial, chiria lunară se calculează într-o varietate de moduri complexe, utilizând mai multe tipuri de măsurători de pătrat-picior.

Măsurătorile utilizate pentru determinarea chiriilor comerciale spațiale se bazează pe instrucțiunile stabilite de Asociația Proprietarilor și Administratorilor de Clădiri (BOMA) Internațional și sunt considerate standarde industriale în Statele Unite.

Multe contracte de leasing comercial utilizează standardele BOMA și percep chirie lunară bazată pe "picioare pătrate de închiriat" și nu pe "picioare pătrate utile". Acest lucru este important pentru a înțelege, deoarece dacă sunteți citat un preț de 1,25 dolari pe picior picior de uzabil, care ar putea fi ceea ce veți ajunge la plata efectiv pentru fiecare lună.

Închiriere paturi patrate

Picioarele picioare utile sunt numărul de metri pătrați pe care un chiriaș ocupă. Dar există și alte părți ale clădirii pe care toți chiriașii le folosesc sau care beneficiază. Aceste părți sunt cunoscute ca zone comune și includ holuri, scări, ascensoare și lobby-uri.

Cantitatea de metri pătrați pentru spațiile comune este împărțită între toți chiriași pe o bază proporțională. Fiecare chiriaș plătește o parte din cheltuielile proprietarului pentru aceste zone comune. Când aceste taxe sunt adăugate la picioarele pătrată utilizabile, rezultatul se numește "picioare pătrate de închiriat".

Pentru a face lucrurile și mai confuze, această practică de adăugare a cheltuielilor comune pe suprafețe uzuale poate fi numită "factor de încărcare". Costurile factorilor de sarcină cresc de obicei în fiecare an, la o rată separată de creșterea chiriilor pentru picioarele pătrată. Aceasta înseamnă că poate fi necesar să negociați două creșteri ale chirii în fiecare an: una pentru factorul de încărcare și una pentru chiria pătrată utilizabilă.

Un exemplu de calculare a picioarelor patrate închiriate

Să presupunem că spațiul de birou pe care îl închiriați este fizic 500 de metri pătrați (picioarele pătrată utilizabilă) este la prețul de 1,25 dolari pe pătrat pătrat. Chiria ta pătrată utilizabilă ar fi de 625 $ pe lună (500 SF x 1,25 dolari). Cu toate acestea, partea dvs. din zona comună adaugă încă 100 de metri pătrați. Chiria dvs. va fi calculată pe baza a 600 de metri pătrați, nu a celor 500 pe care îi veți ocupa.

Unii proprietari au o pondere egală pentru ambele picioare pătrate și porțiunea dvs. din zona comună într-un singur număr (acest lucru este de obicei nedrept cu chiriașul), dar cel mai mult percep o rată diferită pe metru pătrat pentru picioarele pătrată și pentru contribuțiile la chiria comună.

Solicitați o defalcare a cheltuielilor utile în raport cu costurile de închiriere

Înainte de a vedea chiar și un spațiu, asigurați-vă că cereți la telefon ce rată este încărcată pentru picioarele pătrat usabile și pentru picioare pătrate de închiriat, deoarece aceasta face o mare diferență în chiria lunară totală. Și, rețineți, dacă cineva vă spune că un spațiu este "1.500 picioare pătrate de închiriat", dimensiunea reală (utilizabilă) a spațiului va fi mai mică.

Pentru a vă face să vedeți o proprietate, unii proprietari vă vor spune pur și simplu prețul pătratului pătrat, dar citați imaginile de închiriat. Această practică înșelătoare face ca un spațiu să pară mai mare și mai ieftin decât este. Apoi, când apare, găsiți că spațiul care a sunat minunat pe telefon este de fapt în afara gamei de prețuri și mai mic decât v-ați gândit.

În timp ce cei mai mulți agenți imobiliari sunt cinstiți cu privire la dezvăluirea costurilor reale totale ale chiriei la telefon, ei încă tind să precizeze dimensiunea spațiului drept picioare de închiriat - nu ca picioare utile. Dar acum sunteți destul de inteligenți pentru a ști exact ce să întrebați agentul imobiliar.

Tabelul următor compară cele trei tipuri de calcule de picioare pătrate utilizate în leasingurile comerciale. Unele contracte de leasing se taxează pur și simplu prin picior pătrat utilizabil, în timp ce alții adaugă un procent din suprafața comună la materialul de pătrat utilizabil pentru a încărca ceea ce se numește picioare pătrate de închiriat.

Picior de calcule

Definiții de picioare patrate (SF)
Termen	Definiție
Picioare patrate posibile	SF de spațiu ocupat de chiriaș.
Închiriere paturi patrate	FS utilizabil +% din SF al zonelor comune.
Picior gros pătrat	SF totală a întregii clădiri.

rezumat

Picioarele pătrat uzuale reprezintă dimensiunea reală a spațiului pe care îl ocupați. Chiria de metri patrati inchiriabila este intotdeauna mai mare, deoarece include picioare patrate utile plus un numar suplimentar de metri patrati din actiunile comune pe care nu le ocupati fizic.

Spațiul de închiriat cu factorul de încărcare este prețul pe care doriți să îl cunoașteți, deoarece acesta este ceea ce veți plăti. Prețul pe metru patrat pentru picioarele pătrată este doar o parte din ceea ce veți plăti în fiecare lună.