Factorul de încărcare într-un leasing comercial și modul de calculare a acestuia

"Factorul de încărcare" este un termen care se referă la metoda de calculare a costurilor totale de chirie lunară unui chiriaș comercial. Acesta combină picioarele pătrată utilizabile în plus față de un procent din picioarele pătrate din zonele comune pe care se așteaptă să beneficieze chiriașul. Se numește uneori un factor "add-on" sau un "factor comun".

Ce contează ca zone comune

Zonele comune pot include toalete, holuri, ascensoare, scări și holuri comune. Sunt zone pe care clienții, clienții și angajații unui chiriaș comercial le pot avea acces și ar trebui să le utilizeze.

Picioare patrate uzuale în calculul factorului de sarcină

Calculul factorului de încărcare începe cu identificarea diferenței dintre picioarele pătrat utilizabile și cele de închiriat. Picioarele pătrat uzuale definesc zona pe care dvs. și afacerea dvs. sunteți de fapt și numai în măsură să o ocupați. Alți chiriași nu au acces la acest spațiu. E magazinul, biroul, locația ta.

Dacă închiriați spațiu de depozitare de 25 'x 20', aveți 500 de metri pătrați de spațiu util. Aceasta este zona dvs. și afacerea dvs. poate face probabil utilizarea tuturor. Dacă lăsați un colț al spațiului gol, asta e alegerea ta, dar tu ar putea utilizați acel spațiu dacă doriți să contribuie la picioarele dvs. pătrată.

Tu și ceilalți asociați cu afacerea dvs. puteți folosi și zonele comune - toaletele, holurile, ascensoarele, holurile și scările - dar nu fac parte din picioarele dvs. patrate, deoarece nu sunt exclusiv ale dvs.

O excepție poate exista dacă picioarele dvs. pătrat uzate sunt împărțite în camere separate sau pe etaje separate. În acest caz, toate căile de acces care le conectează ar contribui la picioarele dvs. utile. Nu sunt zone comune, deoarece alți chiriași și / sau proprietarul proprietății nu le folosesc.

Chiºinãtori de picior în calcularea factorului de încãrcare

Acum că ați identificat picioarele dvs. pătrată, puteți să vă imaginați picioarele pătrat de închiriat prin adăugarea unui procentaj din zonele comune pe care le utilizați și dvs. și / sau clienții dvs. Procentul este stabilit în mod obișnuit de proprietarul proprietății sau proprietarului și se bazează, într-o oarecare măsură, pe materialul dvs. pătrat utilizabil în comparație cu numărul total de imagini din clădire.

S-ar putea să ai ceva loc de negociere aici. Nu există un procent uniform, peste tot, deși nu rulează, de regulă, mai mult de 15%. Ea poate depinde de faptul dacă închiriați spațiu într-o zonă cu mulți alți chiriasi comerciali, cum ar fi un mall. În cazul în care clienții și clienții dvs. au, de asemenea, utilizarea unei parcări mari, acest lucru poate accentua procentul.

Calcularea factorului de încărcare

Începeți cu înregistrarea totală de pătrat din zona de podea a întregii clădiri. Acum scade imaginile de pe suprafețele comune. Ați mai rămas o înregistrare pătrată utilizabilă, cel puțin dacă închiriați întreaga clădire în loc de spațiu într-un mall sau într-un mall. Împărțiți spațiul total cu ajutorul imaginii pătratului utilizabil pentru a ajunge la factorul de încărcare.

Dacă calculele dvs. ajung la o cifră de 20% și proprietarul oferă 15%, probabil că aveți o afacere bună. Dacă ajungeți la o cifră de 10% și proprietarul solicită 15%, este posibil să doriți să negociați sau să solicitați ajutorul unui profesionist imobiliar pentru a face acest lucru.

Veți dori, de asemenea, să notați dacă factorul de încărcare este ajustabil în contractul de închiriere, sub rezerva recalculării la reînnoire. Rularea unei afaceri de succes are legătură cu planificarea. În cazul în care afacerea nu este în plină expansiune și se confruntă cu o posibilă creștere semnificativă a factorului de încărcare anul viitor, acest lucru ar putea fi catastrofal. Angajamentele comerciale sunt în mod ideal pe termen lung. Nu doriți să vă relocați afacerea.