Închidere comercială de închiriere

Dacă aveți un chiriaș care închiriază spațiu comercial de la dvs. care nu și-a plătit chiria sau care și-au încălcat termenii contractului de arendă, vă recomandăm să luați în considerare evacuarea acestora. Evacuarea ar trebui văzută ca un pas secundar de luat după s-au făcut alte eforturi rezonabile pentru a rezolva problemele cu chiriașii.

Evacuarea pentru neplata chiriei ar trebui să fie o decizie de afaceri

Toți proprietarii de afaceri pot fi supuși la timp problemelor legate de fluxul de numerar, însă în cazul în care chiriașul dvs. nu este în măsură să plătească chiria sau nu dorește să lucreze cu dvs. pentru a obține plata curentă a chiriei, nu puteți schimba pur și simplu încuietorile de pe ușă și să-ți ții ostateci în afacere - trebuie să treci prin anumiți pași pentru ai evacua legal.

Înainte de a vă decide să evacuați chiriașul, luați în considerare aspectele de afaceri. Cât timp vă va duce să închiriați proprietatea din nou? Va trebui să plătești o grămadă de bani pentru reparații? Este chiriașul având probleme financiare temporare sau puțin probabil să primească și să rămână actual la chiria lor? Va trebui să mergi la tribunal?

Odată ce ați decis că alegerea corectă este evacuarea unui chiriaș, cu atât mai repede începeți procesul, cu atât mai bine. În fiecare zi nu reușiți să reînchițiți spațiul este o altă zi în care pierdeți bani pe proprietate și o altă noapte de somn pierdut îngrijorându-vă de lucruri.

Probabil ai nevoie de un avocat

Pentru a evacua un chiriaș comercial pentru neplata chiriei, trebuie să cunoașteți legea sau să închiriați un avocat care să vă ajute să depuneți o ordonanță de evacuare. Modul în care procedați poate fi afectat și de faptul dacă afacerea este o corporație, un parteneriat sau dacă arenda a fost personal garantată de proprietarul afacerii.

Avocatul pe care îl angajați ar trebui să practice legea afacerilor și, de preferință, ar trebui să se specializeze comercial tranzacții de afaceri. Formele, legile și procedurile de evacuare a unui chiriaș rezidențial nu sunt aceleași cu cele pentru evacuarea unui chiriaș comercial.

Unii avocați percep o taxă fixă, alții o sumă orară, însă majoritatea vă va percepe și costurile de judecată, taxele de depunere și chiar timpul petrecut la telefon cu costurile de avocat și poștale și de copiere a documentelor. Pentru a evita costurile ascunse, asigurați-vă că vă întrebați toate taxele pe care le puteți suporta înainte de a vă păstra un avocat.

Evacuarea unui chiriaș comercial necesită timp și este adesea costisitoare. Veți avea un timp mai ușor de dovedit că un chiriaș este în arierate (vă datorează bani) decât doriți pentru o altă încălcare a contractului de închiriere. Dar, în toate cazurile, atunci când evacuați un chiriaș, sarcina probei vă revine pentru a vă arăta că aveți doar cauza de a încărca chiriașul.

Unele dintre drepturile speciale ale chiriașilor prevăzute de lege pentru chiriașii rezidențiali nu se extind la chiriașii comerciali. Chiriasii de afaceri sunt mult mai vulnerabili față de abuzul proprietarilor decât sunt chiriașii rezidențiali, dar acest lucru nu înseamnă că, în calitate de proprietar de proprietate, puteți încălca legile din statul dvs.

În cazul în care locatarul dvs. a făcut faliment

Deși legile federale privind chiriașul comercial au fost schimbate în 2005 pentru a favoriza proprietarul, legile individuale de stat pot avea încă un impact asupra evacuării unui chiriaș comercial pentru neplata chiriei.

Dacă un chiriaș a depus deja faliment înainte ca un proprietar să încerce să evacueze pentru neplata chiriei, o ședere automată în favoarea chiriașului va împiedica proprietarul să dea chiriașului o notificare de încetare sau de la începerea procesului de evacuare.

Cu toate acestea, proprietarul poate continua evacuarea, solicitând instanței federale de faliment să ridice șederea. În cele mai multe cazuri, judecătorul va ridica șederea, deoarece un contract de închiriere nu are niciun efect asupra valorii proprietății locatarului.

În cazul în care chiriașul dosar de faliment după procesul de evacuare începe, legile federale de drept cu proprietarul. Cu toate acestea, o mână de state le permite chiriașului 30 de zile de la judecata de evacuare să remedieze datoriile.

Emiterea unui chiriaș care a făcut deja faliment sau care a depus faliment după începerea procesului de evacuare poate fi complicată. Unele legi permit chiriașilor comerciali să oprească procesul de evacuare atunci când este implicată instanța de faliment, iar în astfel de cazuri este aproape întotdeauna cel mai bine să angajeze un avocat.

Pași implicați în evacuarea pentru neplata chiriei

Trimiteți o notificare de implicit: Chiar dacă contractul dvs. de închiriere nu vă cere să faceți acest lucru, întotdeauna trimiteți chiriașului un anunț prestabilit (notificare de evacuare) care indică faptul că chiria este trecută în termen și veți continua cu evacuarea dacă chiria nu este plătită integral într-un anumit interval de timp acesta poate fi intervalul de timp indicat în contractul de închiriere sau o dată mai lungă pe care ați ales să o acordați mai mult timp chiriașului să plătească.)

Nu acceptați plata parțială: Potrivit avocaților Minnesota pentru afaceri juridice, Jacob C. Hendricks și Jon L. Farnsworth avertizează: "Proprietarii pot ierta neintenționat o încălcare și pot fi evitați să evacueze chiriașii dacă se acceptă plata parțială a chiriei. În mod similar, un proprietar care acceptă cheile locatarului înainte la încetarea contractului de închiriere și fără niciun alt acord scris, poate fi exclusă de la încasarea chiriei viitoare de la chiriaș."

Începe Procesul Curții: Odată ce data la care ați dat chiriașului dvs. plata integrală a trecut, avocatul dvs. va servi chiriașului printr-o notificare oficială de evacuare și va depune dosarul la curte pentru a programa o audiere de evacuare.

Un judecător poate decide că chiriașul trebuie să elibereze proprietatea imediat sau poate să le dea câteva zile. De asemenea, un judecător va conduce probabil și va da chiriașului opțiunea de a rambursa datoria chiriei în timp. Chiriașul poate fi de asemenea responsabil financiar pentru pierderea chiriei viitoare până când proprietatea va fi închiriată din nou.

În toate cazurile în care vă confruntați cu evacuarea unui chiriaș, altfel bun pentru neplata chiriei, este înțelept să luați în considerare probabilitatea ca chiriașul să fie prins în chirie. Dacă credeți că chiriașul poate lucra cu ei. Dacă sunteți nesigur, nu puteți sau nu doriți acest risc, începeți procesul de evacuare imediat.Veți face o favoare și chiriașul, deoarece cu atât mai repede puteți închiria proprietatea altcuiva, veți câștiga bani, iar chiriașul va fi responsabil pentru mai puțină "pierdere de chirie viitoare".